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정부의 10·15 대책으로 부동산 시장이 ‘결빙(Freezing)’ 상태다. 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역의 ‘삼중 규제’를 적용받으며 시장이 발칵 뒤집혔다.

시장의 최대 관심사는 앞으로 추이다. 하지만 ‘누구도 경험하지 못한’ 상황 때문에 불확실성이 최고조에 도달해 한 치 앞을 내다보기 어려운 것이 사실이다. 2025 서울머니쇼 플러스에는 국내 수많은 부동산 전문가가 출동해 안갯속 시장을 전망한다. 전문가들은 기술금융 내 집 마련 시기를 고민하는 사람, 부동산 투자를 고려하는 사람 등 다양한 수요를 감안해 최적의 전략을 내놓기 위해 고심했다.
매일경제신문은 ‘대한민국 부동산 판도를 뒤집다- 이재명 정부의 부동산 정책과 시장 전망’ 세션에 나오는 전문가 3명(함영진 우리은행 WM영업전략부 부동산리서치랩장, 한문도 서울디지털대학교 초빙교수, 허혁재 미래에셋 엑셀 복리계산 증권 부동산수석위원)과 개인 세션을 진행하는 고준석 연세대 상남경영원 교수, 김제경 투미부동산컨설팅 소장, 김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장, 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수 등을 인터뷰했다.
이들 전문가는 당분간 부동산 거래 시장이 활성화되기는 어려울 것이라고 관측했다. 워낙 강한 규제가 여러 방면에서 쏟아져 시장 관망세 1% 대출 가 이어질 것이란 전망이 많았다.
하지만 이런 때야말로 실수요자들이 오히려 편안하게 아파트를 매수할 기회로 삼아야 한다는 조언도 나왔다. 고준석 교수는 “거래가 없다 보니 급락도 급등도 없는 시기가 당분간 지속될 것”이라고 예측했다.
전문가들은 특히 “정부 규제가 시장에서 힘을 잃는 순간 어떤 일이 벌어질지 예측하기 어렵 한국산업기술평가관리원 다”며 “실수요자들은 이에 대한 대비 차원에서라도 부동산 시장에서 관심을 떼서는 안 된다”고 밝혔다. 특히 전셋값 상승 압력 등 집값을 밀어올릴 수 있는 요소들이 여전하다는 점이 문제로 꼽혔다. 실제로 건설산업연구원은 내년 전국 전셋값이 4% 오른다고 예상했다. 매매가격 전망치(0.8% 상승) 대비 무려 5배다. 서울머니쇼 플러스에 참석하는 전문가 중 가장 대전 아파트 전세 ‘보수적인 예측’을 하는 한문도 교수조차 “시장에 ‘잔불’이 남아 있다”며 “올해 안에 발표한다는 정부의 추가 공급대책 완성도에 따라 관망세가 얼마나 갈지 정해질 것”이라고 설명했다.




실수요자들이라면 내년 5월까지 다주택자가 보유한 매물 일부가 ‘급매’로 나올 가능성을 주목하라는 조언이 많았다. 조정대상지역으로 지정되면 다주택자 관련 양도세와 취득세 부담이 훨씬 높아진다. 특히 양도세 변화가 많다. 양도세 기본세율은 6~45%지만 조정대상지역에서 2주택자는 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 가산한다. 오랫동안 보유한 집에 대해 양도세를 감면받을 수 있는 ‘장기보유특별공제’(보유·거주기간별 최대 30%) 혜택도 없다.

현재 다주택자 양도세 중과는 내년 5월까지 유예돼 있는데 이후에는 혜택이 종료될 것이라는 예상이 많다. 허혁재 위원은 “대출규제가 강하지만 그 안에서도 자금조달 계획은 세울 수 있다”며 “일정 가격 범위를 정해놓고 급매가 나오면 잡는 것도 좋은 전략”이라고 강조했다.
김학렬 소장은 “지금 같은 시기는 부동산 본질에 집중해야 한다”고 밝혔다. ‘시장이 불투명할수록 근본으로 돌아가라’는 재테크 조언이 생각나는 대목이다. 김 소장은 “정부 규제 때문에 부동산 가격을 결정하는 요소들이 모두 불확실한 상황”이라며 “입지와 미래 가치 등 부동산 본질에 더 집중해야 한다”고 강조했다.
이 같은 측면에서 수도권 안에서 규제를 비껴간 지역이나 지방 투자에 섣불리 뛰어드는 것은 조심하라는 조언도 있었다. 당초 수요자들에게 인기가 높은 규제지역과 달리 비규제지역은 ‘기본적인 수요’가 떨어질 위험이 있기 때문이다. 분위기에 휩쓸려 ‘묻지마 매매’를 한다면 불황이 닥칠 때 자금이 묶일 수도 있다는 얘기다.
실제로 2020년과 2021년 수도권 비규제지역과 지방 부동산 광풍이 분 이후 2022년 말 금리가 급등하면서 찾아온 경기 불황 때 수많은 피해자가 양산된 바 있다.
고준석 교수는 “수도권 비규제지역은 서울로 출퇴근할 수 있는 교통망이 편리한지, 가격이 주변보다 합리적인지 등 여러 요소를 꼼꼼히 따져봐야 한다”며 “지방은 아직 수요가 모자란 만큼 부양책이 나오는지 지켜보고 움직여도 늦지 않다”고 밝혔다.
함영진 랩장은 “지방 주택시장이 최근 몇 년 동안 너무 좋지 않았다”며 “울산·부산 등 광역시에서 핵심 역할을 하는 곳은 관심 둘 만하지만 장기적인 관점에서 접근해야 한다”고 전했다.
재건축과 재개발 중에서는 재개발이 다소 유리할 것이라는 전망이 많았다.
10·15 부동산 대책으로 투기과열지구가 확대되면서 재건축 아파트들은 큰 타격을 받았다. 재건축은 조합이 설립되면 조합원 지위 양도가 어려워지기 때문이다. ‘1주택에 10년 이상 보유·5년 이상 거주’ 등 까다로운 요건을 만족해야 거래가 가능하다. 또 토지거래허가구역 탓에 매매 즉시 2년 동안 실거주해야 한다.
반면 관리처분계획인가 전 빌라 등 재개발 물건은 거래뿐 아니라 갭투자도 가능하다. 2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 받은 재개발 구역에서는 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능하다. 김제경 소장은 “문재인 정부 당시 재건축이 규제에 꽁꽁 묶일 때 갈 곳을 잃은 돈이 재개발로 들어오는 사례가 많았다”며 “다만 사업시행인가를 받았다든지 재개발 사업이 가시화된 곳에 자금을 투입해야 낭패를 보지 않는다”고 귀띔했다.
박합수 교수는 재건축의 경우 ‘긴 호흡’으로 접근해야 한다고 강조했다. 그는 “서울에서 주택을 공급하려면 재건축·재개발 말고는 방법이 없다”며 “짧게는 10년, 길게는 20년 이상 장기 투자할 생각이라면 재건축도 고려할 만하다”고 추천했다. 박 교수는 특히 “서울 한강변 재건축은 입지가 좋은 곳에 토지를 사들인다는 뜻이 되기 때문에 가치가 있다”고 강조했다.
청약과 경매는 여전히 주시해야 한다는 조언도 나왔다. 분양이나 경매를 받은 아파트는 ‘특수한 경우’가 아니면 토지거래허가구역 대상에서 벗어나기 때문이다. 실제로 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 10월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 102.3%로 2022년 6월(110.0%) 이후 3년4개월 만에 최고치를 기록했다. 경기 과천시, 성남시 분당구 등 관내 12곳이 3중 규제로 묶인 경기도의 경매지표도 우상향했다. 10월 낙찰률은 43.6%로 전월(38.5%) 대비 5.1%포인트 올랐고, 낙찰가율도 0.4%포인트 상승한 87.3%로 나타났다.