이 기사는 2025년12월08일 17시36분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.


[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 도심권역(CBD)의 대표 오피스 자산인 ‘을지트윈타워’가 예상보다 낮은 가격에 팔려 시장의 이목이 쏠리고 있다.
도심권역(CBD)에서 향후 대규모 오피스 공급이 예고된 상황이 거래가격을 눌렀다는 분석인데, 반대로 저렴한 매입가격이 향후 임대 경쟁력으로 이어질 것이라는 평가도 동시에 나온다.



을지트윈타워 남측 파노라마 바다이야기합법 전경(태양광발전과 벽면녹화) (자료=대우건설)



매매가격 6570억 협의중…3.3㎡당 2500만원 초반

8일 금융투자업계에 따르면 을지트윈타워 인수 우선협상대상자(우협)로 퍼시픽자산운용이 선정됐다. 거래가격은 약 6570억원 수준에서 협의 릴게임무료 중이다.
이는 연면적 기준 3.3㎡(평)당 약 2512만원에 해당한다. 협의 과정에서 약간의 조정 가능성은 남아 있다.
을지트윈타워는 서울 중구 을지로 170 일대 위치한 지하 8층~지상 20층, 연면적 약 14만6676㎡(약 4만4370평) 규모 오피스 빌딩이다. 지난 2019년 5월 준공된 신축 자산이며 서울지하철 바다이야기프로그램다운로드 2·5호선 환승역 을지로4가역과 지하로 연결돼 있다.
이 빌딩은 세운재정비촉진지구 6-3구역 재개발 사업으로 건설된 건물이자 대우건설의 신사옥이다. 건물 내부에 문화집회시설 및 근린상가, 어린이집을 비롯한 각종 편의시설을 갖추고 있다.
매각 대상은 KT투자운용이 케이리얼티제10호위탁관리부동산투자회사(리츠·REITs)를 10원야마토게임 통해 보유한 서관 오피스와 리테일 시설(연면적 약 2만6153평)이다. 동관 오피스는 현재 BC카드가 보유하고 있다.
리츠 최대주주는 한국교직원공제회(종류주 기준 84.76%)다. 임대율(부동산이나 자산의 전체 면적 중 임대가 가능한 면적 대비 실제 임대된 면적의 비율)은 93.48% 수준이며, 오피스는 대우건설이 오는 2029년 5월까지 바다이야기 책임임차하고 있다.
내년 6월 28일에는 삼성화재가 빌려준 차입금(2938억4400만원) 만기가 도래한다. 올인(All-in) 금리(대출금리에 대출 관련 수수료를 고려한 금리)는 3.40% 고정금리다.
시장에서는 차입금 만기 이전 건물 매각을 마무리하기 위한 절차가 진행 중인 것으로 보고 있다.
2027~2028년 '공급 폭탄' 우려…거래가격 눌렀다
시장에서는 서울시내 도심권역(CBD) 오피스 공급 부담에 을지트윈타워 매매가격이 합리적으로 형성됐다는 평가가 나온다.
을지트윈타워 근처에 준공 예정인 신축 오피스들은 원가가 3.3㎡당 3000만원 중후반일 것으로 보인다. 을지트윈타워 매매가격이 총 6570억원(3.3㎡당 약 2512만원)에 형성될 경우 주변 신축보다 최소 20~30% 낮아진다.
매각 가격이 기대치보다 낮아진 데는 '서울 도심권역(CBD) 오피스 공급 폭증' 우려가 가장 크게 작용했다는 분석이다.



(자료=세빌스코리아)



글로벌 종합 부동산서비스 회사 세빌스코리아에 따르면 오는 2026~2032년까지 7년간 서울 CBD에 공급 예정인 오피스는 총 26건, 연면적 약 256만㎡(연평균 약 36만5000㎡)에 이른다.

이는 현재 CBD 프라임 오피스 총 연면적의 약 25%에 해당하는 규모다.
모든 프로젝트가 차질 없이 진행될 경우 2027~2028년을 기점으로 오피스 공급이 몰리면서 공실률이 최대 12%까지 치솟을 가능성이 제기됐다. 오피스 수요 증가보다 공급 증가가 더 빠르게 진행되는 ‘공급 쇼크’ 우려도 높아졌다.
이같은 오피스 공급 증가 시기는 을지트윈타워의 대우건설 임대차 종료 시점(2029년 5월)과 크게 벌어지지 않는다. 이는 신규 임차인 유치 전략에 부담으로 작용할 수 있어 매각가격 조정 요인으로 반영됐다는 평가다.
브릿지론→본PF 전환 '지연'…실제 공급 적을 수도
다만 CBD 공급 우려가 과도하다는 반론도 있다. 오는 2029년 공급 예정 물량 가운데 약 32%인 42만㎡는 본 프로젝트파이낸싱(PF)으로 전환되지 않았다.
업계에서는 해당 프로젝트들이 아예 축소 또는 변경될 가능성이 높아서 상당량이 오는 2030년 이후 준공될 것으로 내다봤다.



(자료=세빌스코리아)



특히 기업들이 ‘사옥 용도’로 사용할 면적과 ‘선임차 면적’ 등을 제외할 경우 오는 2029년 실질적으로 공급되는 규모는 계획 물량의 약 56%인 72만6000㎡ 수준에 머물 것으로 추정된다.

을지트윈타워는 입지, 신축, 임대료 측면에서 경쟁력을 갖고 있다. CBD 내 오피스 수요는 경기 변동에 따라 달라지지만, 역세권·대형·신축급 오피스는 여전히 대체재가 제한적이다.
또한 이번 거래가격 수준이 유지될 경우 주변 신축 원가 대비 최소 20~30% 저렴하게 매입하는 효과가 생긴다.
이에 따라 향후 임대료를 주변 신축 오피스보다 저렴하게 책정하는 것이 가능해진다. 대우건설과 임대차 계약 종료 후 신규 임차인 유치 시 임대료 경쟁력이 자연스럽게 확보되는 만큼 공실 해소도 빠를 것이라는 전망이다.
한 상업용 부동산업계 관계자는 “CBD 공급 리스크는 실제 준공 여부를 따져보면 시장이 우려하는 수준보다 낮아질 가능성이 높다”며 “을지트윈타워는 입지가 워낙 뛰어난 데다 이번 매입 단가가 주변 대비 경쟁력이 있어 장기적으로는 임대 전략에서 유리한 고지를 점할 수 있다”고 말했다.
김성수 (sungsoo@edaily.co.kr) 기자 admin@no1reelsite.com